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泰國房產vs柬埔寨房產

2017-07-26 14:31:58 來源:51泰國置業作者:小佳
 
  近年來,海外買房吸引著越來越多的中國買家,到海外投資房產的步伐越邁越快,客戶群也越來越廣。而與國內房地產形成明顯對比的是,海外市場尤其是東南亞市場日漸火爆,以泰國、馬來西亞、新加坡等為主的新興市場迅猛發展,更多投資者嗅到了商機,逐步將目光轉向這個新興市場。
  之前我們就泰國和馬來西亞房產做了對比,今天我們就繼續來說說泰國和柬埔寨。同是東盟國家,在房產投資上誰更勝一籌?
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   一、經濟
  先來看看兩國經濟情況的對比
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  2016年柬埔寨經濟總量為200.17億美元,約為泰國的二十分之一。人均GDP 1270美元,比2015年略有上升,但是仍然屬于世界上最貧窮的國家之一。美元才是流通貨幣,瑞爾不值錢,而且通貨膨脹嚴重,物價比泰國高2倍。柬埔寨工業基礎十分薄弱,道路狹窄,無高速公路;交通、橋梁等基礎設施落后,生活便利度不高。制衣業是支柱產業,但受外部危機,2017年柬制衣業出口增速將由2016年的12.3%降為今年的8.4%,服務業由于旅游業和房地產增速放緩的原因,今年增速將有所回落。這在一定程度上都將制約柬埔寨經濟增長。
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  2016年泰國GDP為3951億美元,較上年增長3.2%,世界排名27,總體保持平穩。全國失業率僅1%,曼谷更是低至0.8%,低失業率使得大量人口涌入曼谷,不僅帶動了區域板塊房價的上漲,也使得曼谷的房屋入住率皆維持在90%左右。除了失業率低,泰國的通貨膨脹率也是極低,去年一整年泰國的通脹率幾乎都保持在0.5%以下,物價總體平穩。
  有意思的是,泰國就像是十二年前的中國,經濟快速增長,一片百業待興的氣象;而柬埔寨更像是八十年代初的中國,一切都是剛剛起步,但是柬卻不可能有中國這樣的速度。
 
     二、旅游業
  單獨把這部分拿出來對比,是因為旅游業都是這兩個國家的支柱產業之一,是經濟增長最重要的環節。
  2016年泰國共接待外國游客 3259萬人,總收入約為 4641億元,同比增長 11%;而2017年上半年赴泰旅游的國際游客人數約為1733萬,收入約為2800億元,同比增長6%。作為泰國支柱產業之一的旅游業,其繁榮得益于該國經濟的穩定發展,而外國游客數量的增加也大大推動了泰國經濟的增長。
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  柬埔寨國土面積狹小,旅游景點也較少,除了吳哥窟以外,其他景點知名度都很低。雖然柬擁有175公里的海岸線,海景資源豐富,有很多海島待開發,但是風險也大,再加上本土官員作風腐敗問題,新的旅游景點的開發將會是一個漫長的過程。外國游客中,中國、越南是最大的外國游客來源國。2016年到柬埔寨旅游的國外游客人數達到501萬人,較2015年上漲了5%,其中中國游客約83萬人,而預計2017年將有100萬中國游客到柬埔寨旅游。
 
  三、房價
  根據某機構統計的數據來看,泰國的房價在逐年上漲,首都曼谷的房價在過去幾年上漲飛快,平均每年漲幅約為15%;同時根據Bangkokpost (曼谷郵報)報告,2017年普吉島整體地價預計上漲8~15%,漲勢大幅超過2015、2016年。目前曼谷公寓市場的整體均價為2-3萬元/平,核心地段CBD的價格更是達到5-6萬,說是暴漲一點也不夸張。隨著形勢向好,預計芭提雅、普吉島將會是下一輪。
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                            2008-2016年曼谷房價走勢圖
                     藍色--曼谷CBD,紅色--曼谷郊區,青色--曼谷周邊
 
  柬埔寨的房產主要集中在首都金邊,海濱城市西哈努克。7年前該國才通過法律,允許外國人在柬埔寨購買房產,起步時間較晚。購房主力來自臺灣、馬來西亞、中國大陸、新加坡。目前金邊的房價1.5-2.2萬元/平,市中心的達到3萬元/平,房價和芭提雅、普吉島差不多,但是金邊房子性價比卻遠沒有后者高。
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  四、出租回報率
  房價決定了投入多少,房租則決定收入多少。在柬埔寨60美金可以租到單人房,帶空調和家具。一般年回報率基本5-8%之間徘徊,10%就很難達到了。泰國公寓年均回報率6-8%還只是一個起步,一些優質項目,一些好地段的項目,回報率達10%以上。這是個什么概念?北京、上海的回報率最高也沒有超過3%,這樣一比就什么都清楚了,最起碼回本時間也縮短好幾年。
  我們還可以從以下幾個方面對比曼谷和金邊房屋出租的情況。
  1、人口:曼谷人口1500多萬,金邊約220萬(2015);曼谷房價的逐年上漲也是由于人口的驅動,住房需求的不斷上升;而金邊的人口數量還達不到這種程度,對房價的影響不足。
  2、租房人群:金邊收入不高,普通員工的收入100-150美元/月,一些高檔的公寓他們根本租不起;因此金邊的房屋出租依賴于大陸、臺灣、韓國公司的外派員工,但是每年常駐金邊的員工不多,也就沒有形成穩定的需求量。曼谷公寓的主要租客也是外派人員,500強企業基本都在曼谷設立分公司,華為在曼谷分公司的5000員工,單是這部分人群就已經為曼谷房屋出租率做了不少貢獻。
  3、供需關系:近幾年,金邊的房地產項目日漸增多,相應的,供應量也增多,但是金邊市場小,人口基數少,很難真正消化這些供應量,也就造成了供過于求的現象。
  所以,綜合以上,不難知道,雖然曼谷和金邊的回報率相近,但是金邊的房子出租率更低些。
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  五、居住
  柬埔寨,發展落后之外,也不適合長期居住。電力狀況差,供電不穩,斷電的事時有發生(金邊好一點),因此電價比國內貴2-3倍;整個國家的基礎設施落后,當地人出行主要靠摩托車、自行車、三輪;柬埔寨雖然窮,但是物價并不低,消費比我們想象中要高,今年上半年通貨膨脹率3.6%,高于去年同期的2.8%。以下是Numbeo大數據得出的結論,作為世界最貧窮國家之一,生活指數卻僅比“國際大都市”的上海低8.6%,這樣的的生活成本已經算是高了。
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  外國人在金邊的生活成本:
  四人家庭每月生活費:13,526.65元(1,999.74 $),無租金
  單人每月生活費:3,815.56元(564.08 $),無租金
  金邊生活指數比上海低8.68%。
  這真是個奇怪的國家,明明很窮,可是物價還那么高,為什么?
  這和它的經濟結構有關。支柱產業是制衣業和農業,又沒有工業,而且生產力水平低下,造成一些農產品產量低,質量及衛生條件沒有達到普通國家的標準,更多的日常生活所需(蔬菜、肉類、工業制成品等)只能依賴進口,物價自然貴了。最主要的是當地的食品和日用品外國人適應不了,只能購買進口商品,而且交通、水電、通信等設施缺乏,收費高,所以外國人在柬埔寨生活的成本非常高。
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  泰國被評為全球十佳度假養老勝地,居住環境相對更優越。在亞洲國家中,泰國的生活成本算是比較靠后的了,馬來西亞物價比泰國普遍貴20%;通脹率僅0.5%,物價水平低,同樣的100元在泰國能買的東西比在柬埔寨多多。
  關于生活成本,小編在一篇文章中根據客戶在泰國生活的真實情況,詳細描述了泰國吃、住、游等方面的費用,真正可以說是物美價廉,居住性價比高,令人向往。
 
  六、外國人購房政策
  泰國和柬埔寨一樣是土地私有制,只有持有該國國籍的人才能購買土地,但是允許外國人購買公寓房產,并合法擁有永久產權,無遺產稅。
  但不同的是,泰國只允許外國人購買整棟大樓49%的產權房子,柬埔寨則是允許外國人購買高層建筑第二層以上的房屋,不允許外國人在距離邊界30公里以內或政府明令禁止地區購買不動產。
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  七、簽證
  一般柬埔寨領事館只派發有效期為三個月的旅游簽或者商務簽,且只能停留一個月。辦理簽證有電子簽和落地簽兩種,比較方便。
  除了旅游簽、商務簽,泰國還對符合條件的外國人提供退休養老簽,申請人只要年滿50歲,在泰國購買房產就能拿到這種簽證。
 
   總結
  柬埔寨工業基礎薄弱,經濟增長主要靠制衣業、農業;雖說近幾年來柬政府實行積極的市場政策,也取得一定的成效,經濟有了較好的發展,但總的來說經濟實力相對較弱。教育、醫療發展緩慢,基礎設施、交通運輸更是它的硬傷。相鄰的兩個國家越南、老撾一直對柬虎視眈眈,柬埔寨的政局也只能說是相對穩定,社會治安也正改善。房地產市場起步較晚,開發商大多來自其他國家,房價每年有不同幅度的增長,但是公共設施配套跟不上。
  泰國目前進入平穩發展期,經濟每年保持3%的增長。旅游業發達,今年上半年總體情況不錯;低失業率、低通脹率使得泰國成為最適宜居住的國家,也是痛苦指數最低的國家。在經過1997年的房產泡沫破滅之后,如今的泰國房產市場更健康也更開放。曼谷房價不斷上漲,處于價格洼地的芭提雅、普吉島,隨著度假養老的人數上升,房價暴漲是早晚的事。

 

 

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